④分段均匀投入(例如:第一年投入30%,第二年投入70%):计息期为各段时间一半附加剩余占用期间; 5、估算租售费用―包括中介代理费、市场营销费、买卖手续费等,一般以房地产总价或租金的一定比例计算 例题:被评估对象为一待开发的商业用地,土地面积5000平方米,该地的使用权年限自评估基准日其为40年,当地城市规划,待估地的容积率为5,覆盖率为60%。评估师根据城市规划的要求及房地产市场现状及发展趋势,认为待估地的最佳开发方案为建设一幢25000平方米的大厦,其中1-2层为商场,每层建筑面积为3000平方米,3层及3层以上为写字楼,每层建筑面积为1900平方米。 ⑴将待估地开发成七通一平的建筑用地需要投资500万元,开发期为1年,投资在1年内均匀投入。 ⑵大厦建设期为2年,平均每平方米建筑面积的建筑费用为3000元,所需资金分2年投入,第一年投入所需资金的60%,第二年投入所需资金的40%,各年投资均匀投入。 ⑷预计大厦建成后即可出租,其中1-2层每平方米建筑面积的年租金为2000元,出租率可达100%,3-5层(即写字楼部分的1-3层)平均每天每平方米建筑面积租金为2元,第6层及以上各层每平方米为2.5元,写字楼平均空置率约为10%。 ⑸管理费用为租金的5%,税金为租金的17.5%,保险费为建筑费及专业费用的0.1%,维修费用为建筑费用的1%,年贷款利率为5%,复利计息。 解析:1-2层建筑面积:3000*2=6000(平方米) 3-5层建筑面积:1900*3=5700(平方米) 年总收入= 0.6*2000+0.57*2*365*0.9+1.33*2.5*365*0.9=2666.75(万元) 年总费用=2666.75*(5%+17.5%)+2.5*3000*1.1*0.1%+2.5*3000*1%=683.27 地价利息,按3年计算复利,土地开发费利息2.5年算,建筑费、转业费分阶段投入,第一阶段投入的60%,计息期为1.5年,第二阶段投入的计息期为0.5年。 地价=23355.83―-(0.1567*地价+522.2)-(2187.5+0.25*地价) 例题:有一“七通一平”待开发建筑用地,面积为1000平方米,使用年限为50年,容积率为5,拟开发建设写字楼,建设期为2年,建筑费用为3500元/平方米,专业费用为建筑费用的10%,建筑费用和专业费用在整个建设期内均为投入。写字楼建成后拟对外出租,租金水平预计为2元/平方米?日,管理费用为年租金的2%,维修费为建筑费用的1.5%,保险费为建筑费的0.2%,税金为年租金的17.5%,贷款利率为6%,房地产综合还原利率为7%,开发商要求的利润率为地价和开发成本(建筑费用+专业费用)之和的20%。 =3650000*2%+3500*5000*(1.5%+0.2%)+3650000*17.5% 推荐:
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