周晓是我的一个奇葩同学，原某公司的人事经理，在2016年的一轮房价暴涨过程中，周晓成功的卖了两套二手两房，成功买到一套二手三房。 然而最为奇葩的，这位奇人通过几轮交易，迅速掌握了二手房交易的基础知识和流程，在两个月前，把原来的工作辞了，一周之内自己开了一个二手房门店，生意居然不错，用她的话来说，一个月内把开店的钱挣了回来，第二个月又挣了一个小户型的首付。 当我问她这两个月的感受并请教她如何买到一个优质二手房的方法时候。她给我了一个奇葩回答：靠人不如靠己，最简单方法就是自己变成半个中介。 周晓：首先房地产中介行业不是一个入门很高的行业，中介从业者素质往往也不高，需要的基础知识也不多，很可能就是今天入职，明天卖房，大公司可能还有个简短培训，大部分街边门店，连简短培训都没有。 作为一个买房者，可能马上就要经历上百万甚至几百万的买卖，是很有必要强化一下自己的行业知识的。 你想，你买个千把块钱的手机，还上网查查各种参数，问问别人的使用感受，看看京东和淘宝上有几个中评和差评，买一个几百万的房子却啥也不知道。我为了买卖这几套房子，甚至自己抽时间去应聘了一下某个二手房门店的店员，参加了一下他们的培训。哪知道一下子上了二手房的贼船，自己成了二手房的从业人员。 当然作为一个普通的客户，一般没有必要去应聘一家二手房的店员，但是丰富一下自己的知识是很有必要的： 笔者：我们一上58，赶集等网站，二手房的房源是挺多的，然而你看着就会发现，这些房源信息对我们来说，有用的很少： 这几个问题，我一个个说明，先说最后一个，各中介公司为了抢夺有限的客户资源，会不遗余力地想出各种办法，发布你刚才所说的“钓鱼”信息就是其中一种手段。为了能够接触到更多潜在客户，不少中介公司会利用购房者“捡漏”心理，虚拟一些低价房源信息，用来“钓鱼”。如同诱饵一般，“钓鱼”房源信息极具力，价格低得让人眼热心跳，产生强烈的购买。网站上的一些“钓鱼”房源信息描述则更加，诸如“抄底价”、“急售”等等字眼随处可见。有业内人士估计， 这些房源信息的真实性并不高，它们存在的目的，主要是吸引购房者走进门店，或者打进电话进行咨询。只要与房产中介进行一次接触，他们就能够顺利获取购房者的电话，并掌握购房者需求信息，然后便是不停地推荐房源，频率是每个星期一到两次，如果被房产中介列为最高诚意买房等级的，推荐频率更高。 其实每个中介公司都会囤积一大批客户，一旦出现低价房源，不用挂牌早就被业务员电话直接通知给这些诚意客户了，而且也能很快成交，因此一般不会挂牌出来。而且现在房源很难做到独家代理，因此对于那些低价房，各个中介公司都会争取在极短时间内把它推销出去，哪里还有时间挂出来等着客户上门？ 因此日后再次碰到此类情形，当中介借口房子已经出售或者房东不卖，转而进一步要求留下自己信息的时候，如果不想受到更多推销电话的，尽可转身而去。 说到电话，我的感触非常深，三个月前我把我的那套房子挂出去后，一个上午收到82个中介电话，问的内容都差不多，问我能便宜一点吗，问啥时候带客户看房方便，等等，直到那天中午我的电话被用完了电才。 一般来说，中介问完了这些问题，就把房源信息发布到58和赶集上去了，所以当你看到多条信息，价格差不多，楼层一样，面积一样，发布的时间也一样，基本上就可以肯定是一套房源了。 对于照片问题，你想，一般房东会允许82个中介第一时间跑过去看房吗，肯定不会，但是对于一般人来说，有照片的房源才会更加吸引人，所以中介为了懒省事，一般随便网上找些图片就挂上去，这也是没办法的事，所以对于照片不必当线 周晓：对于真实房源信息来源，我一直以为是业主主动报到中介门店上的，然而当了中介之后，我发现，实际上一个中介门店靠业主主动上店报的信息只占总信息量的10%，90%还是靠中介人员从网上挖掘的，作为一个普通的客户，自己完全可以搜集，但是关键有两条： 一般我们搜集某一个小区的房源，赶集网所有来源的设置是“所有来源”，所谓所有来源就是中介房源加上个人房源，但是赶集等网站为了卖端口，通过各种手段，把中介房源放在前面数十页，在一个热门小区，你如果想找到个人房源必须翻完所有的页面才行，一般人不会这样办，而且一般非中介客户的房源存在时间只有半天到一天。因此你打的联系电线%可能性是中介。 所以，你作正的买家一般不用急，等到晚上六点之后再打电话，这个时候一般中介都下班了，没有中介了，你再仔细问业主情况，先表明自己的身份是客户而非中介，一般人都会向你做详细的解答的。 周晓：道行深一点的中介懂得如何提高推荐的成功把握，在全面了解并掌握客户的具体需求之后，恰好自己手头有类似的房源，但可能在某些方面与客户的要求有些差距，这时，有经验的中介业务员一般不会贸然带客户急于去看这套房，因为他们心里清楚，如果贸然行事，极有可能无法取得自己想要的结果。 这时候业务员会采取迂回战术，对看房次序作出很有针对性的安排。通常的做法是把公司内部被他们自己称之为“垃圾房”的积压房源拿出来，带着客户逐一察看。当然，这类房源的缺陷非常明显，要么因为靠近马噪音，要么房型布局极不合理等。对于这类房源，业务员也能给出比较合理的评价，基本认同客户提出的各种看法，有时候甚至还会主动“爆料”，指出客户没有看到的缺点。 对于业务员如此种种的做法，会加深客户对业务员的好感。但就在客户认为业务员真正是在替自己着想而心存感激的时候，眼见时机已到，他们会不动声色地拿出事先准备好的房源。正是因为前面做足了铺垫，当客户看到这套住房的时候，会突然产生莫名的好感，因此极易作出购买的决定。 购房者事先一定要做好规划，即对自己所要购买的住宅有个清晰的认识，比如购房预算、面积、、楼层、住房新旧程度等等，可以先拟定一个标准，这样有助于自己挑选到符合条件的住房。 如果一个普通买房客户，能够按照刚才的说的方法自己找房源，自己和房东联系，自己和房东谈，只用中介做贷款和过户手续，是可以省上很大一笔中介费用的。带土字旁的男孩名字 |