CBD大玉米炮灰调查：空租率超过50%/公司大批撤出/5万多1平的地标怎么了？ 千玺广场：冷艳外表，装X神器 在很多人的心目中，千玺广场在郑州的地位，相当于范冰冰在老百姓中的地位，地标VS。而，当你真正的去接触、去了解、去探访后，你会发现，当初以最低3万起、最高6万左右一平方买下的大玉米，如今空租率居然高达55%，而所有进驻大玉米办公的公司，居然很少有真正的品牌，要不就是金融公司租下来装X忽悠、要不就是地市公司租下来装X忽悠，却很少有郑州的大公司或外来的大公司进来踏踏实实的办公。 极其差劲的外部动线（交通）设计和规划，极其差劲的入驻企业类型及氛围，所有因素告诉我们：东区CBD280米高的地标千玺广场已经沦为骨灰级炮灰！ 它就一直矗在那儿，一直警示着郑州楼市，直到今天，郑州楼市揭开了它神秘的面纱！ 千玺广场不仅是郑州市唯一可以拿得出手的建筑，更代表着高端和奢华。但在现实中，千玺广场却有着不为人知的另一面。华而不实，占尽天时与人气，却丧尽地利，这些组成了千玺广场最真实的存在。在前后十天的时间内，郑州楼市六进六出千玺广场写字楼，进行实地走访和调查，获得最详实的第一手数据资料，全面大玉米巨大荣耀下的炮灰内幕。郑州楼市的实地探访： 十天时间，六进六出大玉米千玺广场写字楼从大玉米第5层开始，一直到35层，共有31层写字楼。郑州楼市直接从最顶层的35层开始，逐层而下，用镜头展示最真实的千玺广场。35楼：除了一间作为三星电视的仓库，剩余全空。裸露的地板上甚至连地毯都没有铺设，只剩下坑脏的泥脚印随处可见。33层：只有三家公司，其余全空公司走了，只剩下了满地的垃圾，似乎在着什么。30层：信赖集团一家包完这是一家驻马店的公司，以房地产为主业，主要业务全部在市县。29层：只有一家公司，剩余全空。这是一份公司的房租承诺书。租客共欠房东268806元房租，承诺会在2015年2月7日前付清。结果到了2月7日，迎来的却是房东的一封房屋收回告知函。空租的办公室里满地的垃圾，满目荒凉。首信资产本来在12楼，后来搬迁到29楼。但是很明显楼层的升高并没有让其业务也锦上添花，最终仍是大门紧闭，屋内狼藉。18楼：共13间写字楼。08到13室为公司跑。河南汇中生物科技有限公司，以高息为诱饵吸收大量资金，后资金链断裂，老板跑。河南泰百福投资有限公司，已空。15楼：现存全部为民间金融公司1502、1503爱尚电子科技有限公司，已空。1507室，郑州金赛银基金管理有限公司原来的公司搬走后，被弃置的办公家具。14层：1402河南大洋投资管理咨询有限公司，已空。透明的玻璃窗内，只剩下满目的家具诉说曾经的。13楼：方云实业总裁室、董事长室、办公室，已全部成空。奇怪的是网上查不到这个公司的任何一点信息，不知道是具体做什么的。一桌两椅，等待谁来饮茶，谁来对弈。12楼：首信资产,搬去了29楼，但是29楼也空了。9楼：9/10/11/12空铺，整层只有两家公司中德和平有限公司，已空。5楼：装修信息显示，亿诺集团总部经搬迁于此。亿诺集团以旗下的亿诺投资公司最为知名，启辰汽车广场也是其旗下公司。二、郑州楼市关于千玺广场写字楼出租情况调查： 十天时间，六进六出大玉米1、千玺广场共31层写字楼，剔除特殊样本，样本采集共选取了24层写字楼作为采集区域。2、数据显示，千玺广场24层写字楼共有办公室340间；共出租154间；空租186； 出租率45.29%。3、千玺广场2012年交房，租金以4元/平/天起步，最高可破六块，但是最初的高售价与今天的高房租，带来的却是极低的出租率，这一切酿成了一个恶性循环的怪圈，带给了投资者们无尽的噩梦。三、郑州楼市千玺广场写字楼入驻公司情况调查： 十天时间，六进六出大玉米1、截止到4月13日，千玺广场共入驻97（未包含无标识类公司）家公司，其中金融类公司41家，实业类公司56家。金融类公司占比42%。2、截止到4月13日，97家入驻公司已空16家，实际存在81家。在现存的81家公司中，金融类公司29家，非金融类公司52家。金融类公司占比35%。3、截止到4月13日，千玺广场已空的16家公司中，金融类公司12家，非金融类4家。金融类公司占比75%。4、2014年以前，金融类公司占到42%；2015年初，这一比例降到了35%。但是在我们统计的千玺广场破产和倒闭的公司中，金融类公司却高达75%。这不仅说明了以投资为主导的金融类公司在千玺广场内的强大存在，更证明了融资类公司的脆弱性。而在某中情况下，千玺广场无形中已经成为了这些公司非法吸纳资金的工具和。闪光灯阴影下的现实： 十天时间，六进六出大玉米1、千玺广场出租率只有45.29%，这是一个极为悲惨的数字，对比其当初动辄三四万一平方米的售价，显得过于的。2、从投资者的角度，以千玺广场7楼的一套165平的写字楼为例。2012年开盘时，投资者以29000/平米购入，总价算下来合计4785000元，以4元/平米/月的价格出租，要241个月才能收回投资，核算下来就是20.13年。但是20年能收回成本已属优良，2012年千玺广场开盘的时候是盖一层卖一层，越往上价格越来越高。以最后的34/35层为例，优惠后的价格达到58000/平米，仍以165平的面积计算，总价大约为9570000，以4元/平米/月的价格出租，则要40.27年才能收回投资。而整个千玺广场的产权是多少年呢？40年，结果就是你产权期限到了，但是投资还回来呢！3、从租客的角度来说，千玺广场租金从4元起，最高可达6块。我们这里折中一下，以25层的一套300平的带装修的房子为例,租金为5元/平米/月，5×30×300=45000元/月。对于郑州的公司来说，写字楼4元/平米/月是个很强的分割线，CBD内环的中油新澳大厦租金在3元左右，地铁口的中信大厦则是4.3元，剔除金融类公司，而郑州本土的实业公司中，能承受到4元的租金，还并不是很多，单只租金这一项便将众多企业拒之门外。4、千玺广场在最初开盘销售时，就以29000元/平的价格起步，后来越来越高，以至于达到最后的近60000/平。投资者高价买下写字楼后，急于收回成本，就只能以高价出租，以至于最高租金竟然破了6块，完全忽略了市场的承受能力。恶性循环之下，最终千玺广场的盛名却吸引了大批的融资公司进驻，一个不在乎租金只求光耀，一个想赚取租金并且自带，两者简直可以称作是相得益彰，最终使得千玺广场几乎沦为公司的大本营。5、在千玺广场的入驻公司中，金融类公司从2014年以前的占比42%，到2014年末以后的35%，下降了7个百分点，这主要是因为行业的寒冬给这些企业带来了性灾难。在我们统计的已空的16家公司中，金融类公司的比例高达75%，这足以说明一切。重要的是，这些金融类的公司，特别是融资公司，往往都是占用非常庞大的办公空间，甚至整层购买或者租用，而一旦出现问题后，往往又会造成的空租现象。这也是千玺广场写字楼满目荒凉的一个很重要原因。6、在现存的81家公司中，几乎没有世界知名，或者是中国知名，甚至是河南省内知名公司进驻，现存公司大多为地市级公司，这与千玺广场的高端身份产生了严重的误差。千玺广场徒有其形，从使用功能来说，闪耀的遮住了写字楼内部的乱象和供需关系的贫乏。（这一点下面还有详述）王鸣的忧虑： 十天时间，六进六出大玉米芝麻科技的老板王鸣最近充满了忧虑，王鸣的公司是从事移动互联网，正在打算上新三板。王鸣急需一个像样的办公，他看了很多地方，觉得都不是很中意。3月的一天晚上，王鸣带着孩子在CBD如意湖边散步，忽然看到灯光璀璨的大玉米，心中一动，何不就去这里办公呢？一直以来，在郑州市人的心中，千玺广场都是一个冷艳的存在，不仅是郑州市唯一一个可以拿得出手的代表性建筑，更是象征着高端和奢华，以及让人望而生畏的却步，而进出其中的那些西装白领，无疑都是令人艳羡的成功人士。想到这里，王鸣心中很激动，凭借着公司美好的远景，他觉得现在他已经够资格去这个高端奢华之地办公了。4月11日，王鸣和朋友一起去千玺广场实地探访，看了整整三个多小时之后，王鸣收获的却是巨大的失望，以及果断放弃在大玉米办公的念头。因为王鸣发现，要在这里办公，必须要面对以下这些问题：一、千玺广场极度缺乏优良的办公1、千禧广场现存的公司中，金融类公司占比很重，并且以融资类居多，大玉米的几乎已经为了公司的专属脸面。这些公司基本上都很难有公司文化，员工也是以简单居多，并且极易出事，一出事上门讨债的人多少天都不能安静下来。王鸣亲耳听到了大玉米内的讨债故事。在千玺广场的18层，有一家叫做河南汇中生物科技的公司（见上文图示），以养殖业为主，并被列为河南省重点扶持企业。但这却是一家以实业为的融资公司，以高达4分的利息资金，钱之去向无人可知。最终在2014年低，资金链断裂，老板跑。最开始，一帮开封人找到了这里，将公司的员工赶了一空，在此安顿了下来，等待老板出现资金。接下来连续有出资者拿着被褥住了下来，亲属每隔两三天来送一次食物，最后追债人竟然在这里住了整整半个月。但是最终，老板也没有出现，出资人便将此地搬拿一空后了事。千玺广场18楼河南汇中生物科技有限公司。如今这里早已人去屋空，空留墙上荣誉存在。2、现存的租户多为地市级公司，并以房地产公司居多。外来的公司则基本为出国留学、旅游类为主。以在大玉米内整层包租的土豪为例：在上述6家公司中，除了华夏美术馆是一个艺术机构，其它均为房地产和金融，并且主营业务基本上都是在各市县区域。在我做千玺广场稿子的时候，有一个很强的感觉，就是郑州市内的公司不愿意进来，但是地市级的土豪公司却很愿意在千玺广场有个一席之地。很显然，千玺广场对地市公司具有着非常强的吸引力。二、最大的问题就是交通！！！千玺广场车辆和人员进出极其不方便！与会展中心在一起，是千玺广场最大的败笔，占尽天时，却丧尽地利。以2014年为例，会展中心全年共举行展会74场，平均为每月6场，假如每场展会以3天为期，就是18天，也就是会展中心每周平均有四天都在开展会。而一开展会就乱糟糟一片，又脏又乱又差，开车上班进也进不去，出也出不来，几乎没有安静之日。王鸣去千玺广场实地探访的时候，正赶上大河车展和房展会同时展开，进出车辆极多，一片混乱，王鸣只感觉闹哄哄的，让中充满烦躁。三、缺乏基本的办公生活配套王鸣最直观的另一个感觉是，员工在此生活非常不方便。离这里最近的地铁口在西南方向的中信银行大厦边，地图上的直线距离有390米。但在现实中，却需要横穿一条50米的商务内环，以及千玺广场南边曲折的道，而又复杂。千玺广场36层以上是五星级的万豪酒店，在千玺广场的楼下是昂贵的餐厅和酒吧。但是这里却独独缺少为写字楼里上班族准备的食堂。他们要想吃饭，则只能去商务内环西七街的中油新澳大厦下边的早餐店和广东快餐店，以及丹尼斯三天地负一楼的美食城。所以，不管是寒冬或者炎夏，你都必须顶着凌冽的寒风或者熊熊的烈日，穿过商务内环，然后和内环周边写字楼里的上班族们争抢数量不多的就餐。王鸣们的选择最终，王鸣放弃了在千玺广场办公的计划，满心希望而来，却在极度的失望中离开了。在王鸣看开，身为中原地区的地标性建筑，千玺广场并没有承担起它所应该有的责任。如今的千玺广场只能称得上是冷艳其外，但也只是徒有其表罢了！更多的意义上，千玺广场更像是一个象征意义上的建筑物，脱离了实用的价值。但在千玺广场巨大的之下，当初昂贵的售价却成为了如今投资者的不能承受之重。其实，4块钱的租金对于王鸣来说，并不是不能接受，但是在这个价格下，他宁愿去租位于地铁口的4块3的中信银行大厦，因为不仅员工出行方便，可以吃到就近的午餐，更可以在工作累的时候，远眺一下远处的风景——大玉米，来缓解疲劳，舒展压力，调节心情。也许大玉米最好的一个身份，就是作为风景供欣赏，作为地标供瞻仰，除此之外，就是以炮灰的身份给郑州的诸多投资客们一个很好的警示作用，每天立在那里，不骄不躁，你爱来不来，我就一直矗在那里。后记：1、为什么大玉米严重与现实脱离，并最终沦为公司重地？2、为什么大玉米会同会展中心在一起，以至于本来高端奢华的写字楼沦为空场？3、为什么大玉米会是在现在的，进不能进，出不易出？先不说办公，连轻松到达楼下都成为难事？4、大玉米的悲剧到底是怎么造成的？将来会如何？那些重度炮灰的投资者该怎么办？这些，谁又能来给我们解答！而最最重要的是，大玉米的失败投资个案，又能给诸多正在想投资写字楼的朋友们什么样的警示？什么样的思考？敬请期待郑州楼市下一步的整理。（完）---------------------分割线未经许可，转载，经许可后转载请在开始处按以下格式注明：转自微信平台【郑州楼市】【微信账号：zzloushi】免责声明：本文仅代表作者个人观点，与环球网无关。其原创性以及文中陈述文字和内容未经本站，对本文以及其中全部或者部分内容、文字的真实性、完整性、及时性本站不作任何或承诺，请读者仅作参考，并请自行核实相关内容。 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